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三权分置唤醒沉睡宅基地

彭山乡村老宅变身民宿 春节假期日进万元

彭山区已向农业部申请改革试点,全面盘活闲置农房

彭山乡村老宅变身民宿。

2017年12月,不少游人到盘桓小筑游览。

  2月28日,眉山市彭山区江口镇双江村半山腰上,浅灰色外墙、原木装饰、十米层高的川西风格客栈,在村里格外显眼。站在大院内,山下的岷江尽收眼底,江口沉银遗址二期考古现场清晰可见。很难想象,几年前,这里还是破旧的老宅,被不少进城的村民闲置。
  这里是当地率先尝试宅基地三权分置的村子。两年前,7户当地村民自愿有偿退出3.7亩的宅基地,被企业主姜凌云“收入囊中”,建成了名为盘桓小筑的旅游客栈。春节期间,人来人往,一天有上万元的收入。
  就在28日这天,据央视网消息,全国首例宅基地“三权分置”登记证在安徽颁发。
  千里之外的彭山,宅基地也在不断唤醒。2016年起,彭山通过有偿自愿退出、租赁、入股联营等形式,盘活闲置农房。去年10月,彭山区已向农业部提交包括“宅基地三权分置(所有权、资格权、经营权)”的多项改革试点申请,彭山区农牧局局长张鸿涛对此表示,“很快,批复就能下来了。”

案例
老宅闲置两年
自愿退出卖了22万

  47岁的双江村村民胡永林,10多年前就和妻子进了城,开起了理发店。挣了钱,两口子早早在彭山城区购买了商品房。四年前,胡永林将身体不好的母亲,接到城里一起住。长达两年的时间内,村里的老宅一直处于荒废状态。
  和胡永林情况类似的村民,还有几十户。由于双江村交通不便、地处丘陵,当地人收入一直不高。这些村民转而到城里务工买房,几乎不再回来居住,土地要么流转出去,要么“甩”给其他村民耕种。
  2014年,彭山区被国务院确定为全国第二批34个农村改革试验区之一,拿到了探索“农村宅基地有偿退出”的破冰资格。
  2016年,听说可以申请将宅基地有偿退出,胡永林第一个报了名,而后,包括胡永林在内的7户农户提交了自愿有偿退出宅基地申请。
  申请将宅基地自愿退出后,双江村委托彭山区正兴农业发展投资有限公司(下称“正兴农业”)进行收储。包括胡永林的宅基地在内,7户村民退出共3.7亩的宅基地,全部被企业主姜凌云“收入囊中”,集体发展民宿旅游。
  胡永林获得了22万元的退出补偿。他用这些钱又在城里买了套房,作为儿子的婚房。
  “这是第一次尝试,我们对村民方和企业方都进行了充分了解。”正兴农业董事长邓斌说,为规避村民退出宅基地后无房居住的情况,退出时还特别要求出示已购买商品房等的相关证明。另外,彭山区还规定,如果招拍挂的出让价格高于挂牌价格,超出的70%返还给村集体。

前景
超3成农房待“唤醒”
盘活后将带来巨额投资

  “山下就是江口沉银,旁边就是彭祖仙山,如果搞旅游,这个地方一定可以成为热点!”老家就在江口镇双江村的姜凌云,自小听着张献忠江口沉银的故事长大,前几年,他在村里流转了150余亩林地,但受困于土地不能办证,修房搞旅游的梦想一直难以达成。
  彭山区农牧局局长张鸿涛说,在现有法律框架下,宅基地不具备物权的流通属性,法律规定其不得上市交易,而只能在集体内部转让。伴随而来的问题是,农民手中的老宅由于不可流动,没有价值,工商资本由于没有法律保障,又不敢下乡。不少老宅长期闲置,变成“沉睡的宝藏”。
  2015年,彭山区政协对6个乡镇8个村54个农业社进行入户调查。6260户农户中,农房闲置达到1126户、完全闲置率达18%,大部分闲置率达34%,户均闲置房屋占地面积210平方米、总面积达到23.646万平方米。
  调研还发现,如能盘活全区闲置宅基地,每1个村就可带动5亿元左右的乡村旅游等新型服务业新增社会投资。届时,城市市民下乡、农村能人返乡,农村凋敝现象将逐步得到改善。
  几经讨论斟酌,彭山区通过区国有平台公司——正兴农业进行收储,再到农村产权交易所挂牌上市,对接乡村旅游项目。这样既解决了资金来源问题,又为乡村带来了发展机遇。
  通过招拍挂程序获得宅基地的企业,将获得产权明晰的经营性集体建设用地,颁发集体建设用地土地使用权证,使用年限为40年。邓斌说,为了确保引入的三产旅游项目不变味不走形,在办理产权时均是按照整体项目申报,不能分割。此外,还要定期从税务、流水等多个方面进行追踪。

政策
“三权分置”改革
可破解“人财两空”难题

  不仅是宅基地自愿退出,租赁、入股联营等方式也应运而生,成为“唤醒”宅基地的秘诀。
  离双江村10多公里的公义镇马林村,将搬迁房建在了四川首个农业嘉年华主题园区——眉山农业嘉年华旁边。16户搬迁户,将空置出的70平米房屋,租赁给了正兴公司。通过统一装修,民居变旅居,变身名为“田野里”的乡村酒店。
  按照合同约定,正兴公司与农户达成10年约定。前3年每年支付租金4000元;第4年到第6年,年租金5000元;最后4年,年租金6000元。“我们采取多种方式,供老百姓自愿选择,最终让闲置资产活起来。”
  不光是资金的涌入,人才下乡也变成现实。甘肃来的民宿管理经理人阿甘,成为了彭山的创业明星,授课交流成了常态。“以前彭山没有这方面的人才,如果要东游到浙江一带,花费至少6000元以上。”张鸿涛说,正在规划的青竹沟民宿项目,更是计划聘请著名建筑师刘家琨做全面设计。“唤醒宅基地前,你根本不可能把这种大师级的人物和彭山的小村子联系到一起。”
  张鸿涛说,对彭山闲置宅基地的初步“唤醒”,虽然有一定的成绩,但随着改革的深入,还需要更全面的政策法规支撑。“改革不能单兵深入,而要全面推进。不然就像有个橡皮筋在身上一样,走得越远,越容易被拉回来。”
  2017年10月,彭山区已向农业部提交包括“宅基地三权分置(所有权、资格权、经营权)”的多项改革试点申请。张鸿涛说,“很快,批复就能下来了。”